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Caminar por Las Tablas es igual de monótono que hacerlo por Montecarmelo, El Cañaveral o el Ensanche de Vallecas. Aunque con matices, con especial diferencia en el sur, los nuevos desarrollos son una calcomanía de avenidas, bares, farmacias, tiendas de alimentación, centros estéticos y médicos privados y demás negocios. Y hay algo más que tienen en común: los comercios duran poco. En la Avenida de La Peseta de Carabanchel da la impresión de que han cambiado más los establecimientos que los vecinos. Esta es la tónica general de estos desarrollos: abre un negocio, dura un par de años y se convierte en algo distinto.
En la calle Navarrate de Las Tablas, entre centros de estética y urbanizaciones de ladrillo, hay una guardería canina con doble puerta de seguridad. Un hombre de mediana edad se posa frente a la cristalera y saluda efusivamente a uno de los perros del interior. Es su mascota y viene a recogerla. Una adiestradora sale con el animal y, con un datáfono, le cobra por el servicio realizado. "Hoy hemos tenido también peluquería", explica Silvia, su dueña. "Este está de residencia, lleva con nosotros tres meses", continúa.
Esta es la historia de cómo un negocio alejado de la normatividad del éxito –farmacias o bares– ha conseguido deshacerse de la maldición de emprender en un PAU (Planes de Ampliación Urbanística).
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A. Farnós
En los últimos 10 años, este mismo local ha sido una escuela infantil del método Montessori, una escuela de danza africana y la guardería para perros que impulsó Silvia dos semanas antes del confinamiento, según los datos del censo de locales que publica el ayuntamiento de la capital. Ninguno de los negocios ha conseguido asentarse en este barrio de urbanizaciones nuevas.
Silvia relata a El Confidencial la odisea que supuso poner su empresa en marcha. Llevaba una década dedicada a los perros, pero sabía que en un barrio como Las Tablas – "con vecinos con más dinero, ¡y donde hay más perros que niños!", exclama– las mascotas están por todas partes. Los meses de pandemia fueron un suplicio: "Palmaba 2.000 euros de alquiler todos los meses", explica. Ahora es todo un fenómeno. Esta mujer lleva residiendo en Las Tablas 18 años: conoce a la perfección que el local en el que decidió emprender fue rotando con el tiempo. Confía en romper el estigma y seguir con su racha de éxito.
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Dos perros en la guardería canina. (A.F.) Este es solo un mero ejemplo, pero el fenómeno se expande como una mancha de aceite por los nuevos desarrollos de la capital. Los negocios tardan en asentarse; caen cada cierto tiempo y arranca uno distinto. El origen de este virus es claro: el modelo urbanístico de los PAU dificulta la estabilización de los comercios. Así lo perciben los vecinos de todos estos barrios en torno a la M-40. Rosa María, portavoz de la Asociación de Vecinos del Ensanche de Vallecas, lleva residiendo en la zona desde la entrega de llaves hace casi 20 años. "Todavía hay muchos locales comerciales en bruto que son de la constructora. Sin obra, sin suelo, sin nada", detalla. Reseña que, a pesar de que el Ensanche tiene más de 700 hectáreas, es un espacio muy disperso.
En el mapa inferior se pueden observar todos los locales de la capital que han cambiado más de cuatro veces de negocio en los últimos nueve años. Además de en los PAU, el mapa muestra que el distrito centro y otros barrios donde predomina la hostelería, como el de Ibiza, son también zonas con mucha rotación de locales, aunque en ese caso las causas que explican el fenómeno son diferentes.
Todos los PAU empiezan de la misma manera. "El negocio viene cuando hay demanda y no hay demanda hasta que no hay residentes. Cuando los vecinos llegan a un barrio nuevo tienen la sensación de que el pequeño comercio y las dotaciones llegan tarde, porque cuando se muda, no hay nada de nada", explica César Cort, presidente de la Junta de Compensación de Valdebebas y presidente de la promotora Valenor.
El sociólogo urbano por la UCM, Carlos Rivas, reconoce que "las movilidades cotidianas son escasas" en este tipo de barrios. La población tiende a hacer más vida dentro de la urbanización y, para hacer la compra, "son familias jóvenes o de mediana edad que van a una gran superficie una vez a la semana", continúa el experto: "Hay poco tiempo para hacer vida de barrio".
En Carabanchel, por ejemplo, un local de la Avenida de la Peseta 38 permaneció algunos años cerrado. Después se convirtió en una peluquería infantil que apenas duró unos meses. En 2019, cambió de público: ahora es una barbería para adultos, aunque ha ido modificando su nombre. En Montecarmelo, por su parte, también ha costado que un comercio llame la atención de los vecinos. El primer negocio que abrió sus puertas fue el restaurante Volapié, y durante el 2016 se transformó en una marisquería. Desde hace dos años, se mantiene a flote el restaurante Lazarella.
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A escasos metros de la guardería, un local todavía en bruto. (A.F.) Nada de esto sorprende a los profesionales del sector. Rubén Cózar, director residencial de Foro Consultores, declara que "la mayoría de los PAU tiene un problema". ¿Qué ocurre en estas colmenas de vecinos? Que la densidad de población no es suficiente para que "un comercio funcione de forma normalizada". Los análisis de expertos inmobiliarios y sociólogos urbanos coinciden en lo mismo: las avenidas muy anchas y el planteamiento del urbanismo de esos barrios es "atrasado y fallido", continúa Cózar.
En Butarque (el nuevo desarrollo de Villaverde) solo sobreviven los bares, las carnicerías, una tienda de cortinas, peluquerías y poco más. Así lo describe Antonio Abueitah, presidente de la asociación de vecinos. "El resto cambia constantemente: tiendas de ropa, clínicas de fisioterapia, guarderías... Los bares son los que más aguantan", relata. Sin embargo, en Butarque todavía hay una manzana – "la uzp 1.05" –donde no hay un bar donde tomar café.
El negocio inmortal
Al final, y acorde con la cultura mediterránea de sol y terraza, lo que mejor funcionan son los bares y locales de restauración. No obstante, hay otro tipo de establecimientos que se consagra como el inmortal. Se inaugura al poco de la entrega de viviendas y persiste en el tiempo como un ave fénix, totalmente ajeno a los incesantes fracasos de los locales de al lado: "Lo primero que llegó a Valdebebas fue un chino [tienda de alimentación]", explica César Cort.
El sociólogo Rivas detalla cómo esta conocidísima tienda "tiene una función nocturna, es muy funcional". No obstante, destaca que las relaciones con el dueño suelen ser más distantes que con otro tipo de emprendedores. "No se suele hacer contacto, al contrario de, por ejemplo, una frutería regentada por gente local. No hace entramado barrial, pero es muy socorrido", explica. Si se tiene en cuenta que "los PAU durante el día se vacían", porque la mayoría de los residentes salen a trabajar, al llegar a casa lo que siempre permanece abierto para una emergencia es este tipo de tiendas de alimentación.
¿Oficinas en los PAU? Poca cosa. "El nuestro es el primer y único edificio de oficinas en Valdebebas y la demanda de oficinas es cero. Igual con la Ciudad de la Justicia. Aumenta el interés, pero por ahora, fuera de la M-30, el interés es cero", continúa Cózar.
Por el momento, ni siquiera los nuevos desarrollos del norte –donde existe más tendencia a que se concentren las ofertas laborales– apuesta por poner sus oficinas en dichos barrios. Por ello, la restauración siempre es un estupendo Plan B. Al menos, eso piensan los emprendedores. Todo el mundo se cree preparado para abrir su propia cocina. "Masterchef ha hecho bastante daño, hay mucha gente mayor o joven sin trabajo que ha montado un restaurante. Ahora mismo puede haber, perfectamente, 50 restaurantes en Valdebebas. Y, realmente, el barrio no es todavía un destino culinario".
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