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La Comunidad Valenciana está a punto de experimentar cambios significativos en su legislación urbanística y de vivienda, con dos propuestas que han levantado opiniones encontradas entre diferentes sectores. Por un lado, el Consell que preside el popular Carlos Mazón impulsa una reforma de la Ley Urbanística y un nuevo decreto para regular la vivienda de protección pública. Ambos textos han sido defendidos como necesarios para desatascar proyectos paralizados y atender la creciente demanda de vivienda, asequible o no, pero también han recibido duras críticas por su potencial impacto en el mercado inmobiliario y el medio ambiente.
La propuesta de reforma de la ley urbanística valenciana, cuyo objetivo es facilitar y agilizar los procedimientos administrativos, ha sido presentada como una respuesta a la lentitud de los trámites actuales. Desde el Consell, se destaca que la normativa actual, la Ley 5/2014 (conocida como LOTUP), ha sido modificada en numerosas ocasiones, creando incoherencias y obstáculos innecesarios en el desarrollo de proyectos. En este sentido, la reforma busca reducir estos problemas y simplificar los procesos para que los promotores, tanto públicos como privados, puedan desarrollar sus proyectos de manera más ágil.
Una de las novedades más destacadas de la reforma es la ampliación del papel de los promotores privados en el desarrollo de suelo urbano. Se pretende que estos puedan gestionar directamente los Programas de Actuación Integrada (PAI), sin la necesidad de justificar la no procedencia de la gestión pública, como se requería hasta ahora. Según los defensores de la reforma, esta medida facilitará el desbloqueo de suelo y dinamizará el mercado.
Además, se prevé una mayor flexibilidad para permitir la modificación de planeamientos urbanísticos en casos justificados, así como un mayor énfasis en el uso del suelo no urbanizable para actividades recreativas o terciarias, una medida que ha despertado preocupación entre los defensores del medio ambiente.
Aunque la reforma urbanística no está directamente enmarcada dentro del Plan Simplifica, esta iniciativa de la Generalitat también introduce cambios significativos en el ámbito urbanístico. Uno de los más controvertidos es la reducción del límite de protección en la costa para proyectos de tipo terciario. Anteriormente, la normativa prohibía construcciones de este tipo a menos de 500 metros del litoral. Sin embargo, a través del Plan Simplifica se ha reducido esta distancia a 100 metros. Sin embargo, Vox, que forma parte de la coalición de gobierno, ha presentado una enmienda para endurecer esta flexibilización. La justificación de Vox se basa en la necesidad de proteger mejor el entorno natural del litoral y evitar excesos urbanísticos que podrían dañar los ecosistemas costeros Esta enmienda ha introducido tensiones en el seno de los antiguos aliados de gobierno, ya que el PP inicialmente defendía una mayor flexibilización, mientras que Vox, que habitualmente no destaca por su agenda ambiental, se posicionó a favor de un mayor control.
El Plan Simplifica también incluye otras medidas orientadas a reducir la burocracia en los procesos urbanísticos. Por ejemplo, se delegan competencias a los ayuntamientos para aprobar modificaciones menores en los planes urbanísticos sin necesidad de pasar por la Generalitat, lo que busca agilizar la toma de decisiones a nivel local y reducir los retrasos administrativos.
A favor y en contra
Entre los que apoyan la reforma, los promotores inmobiliarios han sido especialmente activos. Consideran que los cambios legislativos son esenciales para reactivar un sector que ha estado estancado debido a la complejidad normativa y la lentitud administrativa. La Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana (Feprova), que ha participado en las consultas previas y ha proporcionado ideas para introducir cambios, ha destacado que la reforma permitirá generar nuevas oportunidades para el desarrollo urbanístico y atender la demanda de vivienda asequible en áreas donde el acceso es cada vez más difícil.
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Desde la Generalitat, el presidente Carlos Mazón ha defendido que los cambios son necesarios para hacer frente a la falta de vivienda y revitalizar las zonas rurales, muchas de las cuales enfrentan riesgos de despoblación. Además, se insiste en que la reforma permitirá simplificar y acortar los plazos, algo que también han reclamado los promotores.
En el otro extremo del debate, las críticas a la reforma han venido principalmente de partidos de la oposición y asociaciones ecologistas como Acció Ecologista-Agró y Ecologistas en Acción. Estos colectivos temen que las modificaciones en los límites de construcción en la costa y la flexibilización del uso del suelo no urbanizable favorezcan la especulación y pongan en peligro la protección del territorio.
Desde Compromís, han calificado la reforma como "especulativa", acusando al gobierno de Mazón de facilitar el negocio inmobiliario a costa del interés público. Según ellos, la nueva ley prioriza los intereses privados sobre los derechos de la ciudadanía y la protección del territorio.
Por su parte, el PSPV-PSOE ha expresado su preocupación por las consecuencias que podría tener la liberalización de las políticas urbanísticas en términos de especulación y sobreexplotación del suelo. Argumentan que la reforma, al permitir que los promotores gestionen directamente los PAI, puede debilitar el control público y generar un crecimiento urbanístico descontrolado, como ocurrió durante los años de la burbuja inmobiliaria.
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A la par de la reforma urbanística, el Consell también ha impulsado un decreto sobre la vivienda de protección pública que introduce varias novedades en el mercado de vivienda asequible. Este decreto contempla la creación de una vivienda joven dirigida a menores de 35 años, con superficies más reducidas y precios máximos más ajustados, así como la subida del precio máximo de las viviendas de protección oficial (VPO) a 2.400 euros por metro cuadrado. Este aumento busca hacer más viables los proyectos para los promotores, quienes han señalado que los precios anteriores no permitían una rentabilidad adecuada debido al alza de los costes de construcción.
Una de las características más llamativas del decreto es la introducción de un módulo dinámico de precios, que ajustará los valores máximos anualmente según la evolución de los costes de construcción y los precios del mercado en cada municipio. La nueva norma fía a la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universidad Politécnica de València (UPV) una parte del peso en la revisión de los módulos. Se trata de cátedra universitaria financiada por la Asociación de Promotores de Valencia (Aprova) y empresas inmobiliarias como Edicover, Urbania Developer, White Investing o Hub de Inversión Inmobiliaria, lo que genera dudas sobre su independencia.
Además, el decreto incluye una reducción de las limitaciones para la venta de viviendas protegidas promovidas por agentes privados, lo que permitirá su liberalización en el mercado tras un período determinado, generalmente entre 15 y 30 años en función de la tipología, frente a la protección permanente que marcó el Consell del Botànic. El Gobierno está trabajando con las autonomías para convencerlas de que recuperan la calificación de protección perpetua, con el fin de crear un parque estable de viviendas accesibles, según anunció la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.
El sector promotor ha mostrado su apoyo al decreto valenciano, valorando especialmente la subida de los precios máximos y la flexibilidad que ofrece la liberalización de las VPO tras un periodo de protección. Según los promotores, estas medidas hacen más atractiva la inversión en vivienda asequible y podrían generar un aumento significativo en la oferta de nuevas residencias, con la construcción de hasta 13.000 viviendas en los próximos años en suelos urbanizables en manos de los ayuntamientos que ahora están paralizados. Esta es la base del Plan Vive, el proyecto que la Generalitat ha impulsado para que los municipios saquen a concurrencia competitiva los suelos que tienen para reserva de VPP y que no promueven por falta de recursos. Mazón quiere que se construyan 10.000 pisos a precio asequible, aunque todavía está por contrastar el interés de los inversores en el proyecto.
Por el contrario, el PSPV-PSOE ha sido uno de los principales detractores del decreto, al que acusa de favorecer el "negocio" con la vivienda protegida. Consideran que la liberalización de las viviendas después de un periodo de tiempo desvirtúa el objetivo de crear un parque de viviendas accesibles a largo plazo, y advierten que la subida de precios podría hacer que la vivienda de protección pública sea inalcanzable para los colectivos más vulnerables.
Los próximos meses serán clave para determinar el impacto real de estas reformas en el sector urbanístico y de vivienda en la Comunidad Valenciana. Mientras el gobierno de Carlos Mazón defiende que estas medidas son necesarias para desbloquear proyectos paralizados y atender la creciente demanda de vivienda asequible, las críticas de la oposición y los grupos ecologistas alertan sobre el riesgo de favorecer intereses privados a costa del medio ambiente y los derechos de la ciudadanía. De fondo está la crisis de la vivienda, con las áreas metropolitanas de Valencia y Alicante-Elche y algunos municipios costeros que no frenan la escalada de precios.
En cuanto a los cambios que introduce el Plan Simplifica en la reducción de las barreras administrativas y agilización de los trámites para que los proyectos puedan avanzar con mayor rapidez, las promesas de mayor eficiencia y reactivación económica son bien recibidas por los promotores, queda por ver si estas medidas cumplirán con las expectativas de los colectivos más vulnerables.
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